El segundo trimestre de 2020 presentó muchas particularidades comparado con el mismo periodo de otros años. El confinamiento y la paralización de casi todas las actividades económicas, debido a la propagación mundial del Covid-19, establecieron una nueva realidad para distintas industrias. Sin embargo, el sector inmobiliario fue uno de los primeros en reactivarse con proyectos pilotos, manteniendo un crecimiento hasta el cierre del periodo.
Properati, portal de compra y arriendo de inmuebles en Latinoamérica, comparó dos periodos iguales de 2019 y 2020 para responder a la pregunta: ¿Cómo evolucionó el mercado en cuanto a nivel de precios en oferta? El análisis consideró las propiedades disponibles en el segundo trimestre (Q2) -de abril a junio- de cada año.
Variación General en Quito
Con base en los reportes y análisis mensuales de Properati, la variación referencial de precios de viviendas en venta -a nivel general- en la ciudad entre Q2-2019 y Q2-2020 es de -7%. La tendencia a la baja que se evidencia en el nivel de precios es un reflejo de la curva que se registró durante mayor parte del 2019 y el primer semestre de 2020.
“La variación de precios muestra niveles que corresponden a la tendencia anual y mensual del mercado, destacando que los precios de oferta en bienes raíces aún se perciben como una inversión segura”, describe Mariela Armendáriz, gerente comercial de Properati en Ecuador. “Durante abril, los indicadores de visitas y anuncios disminuyeron, pero desde mayo, las cifras crecieron hasta puntos similares a meses previos a la cuarentena”, agrega.
Por barrios
Properati analizó la oferta en algunos barrios o sectores representativos de Quito, identificando diferentes realidades del mercado en comparación entre trimestres.
Por un lado, algunos sectores muestran un porcentaje de crecimiento respecto al mismo periodo de 2019. González Suárez, El Inca y La Carolina registran una variación superior al 5%.
“Estas tres zonas del Centro Norte de Quito comparten un factor en común. Varios proyectos inmobiliarios llegaron al 2020 en etapas finales. Además, la plusvalía en estas zonas mantiene un significado de inversión segura”, asegura Armendáriz.
Al igual que los tres barrios antes mencionados, otros sectores con una variación positiva son San Juan de Cumbayá y La Armenia; lugares que representan al crecimiento inmobiliario en el Valle de Tumbaco y el Valle de Los Chillos.
Por otro lado, las zonas que presentan una variación negativa en este análisis, muestran cuán diversa es la oferta. Ponceano, en el Norte de Quito, y Quitumbe, en el Sur de Quito, aparecen como sectores renovados que tienen un porcentaje menor a los -6% entre el Q2-2019 y Q2-2020. Existen propiedades nuevas y usadas que buscan atraer a las personas interesadas en mudarse a sectores de clase media con cercanía a zonas comerciales como La Carolina o El Recreo. “En Ponceano y Quitumbe, vender e invertir propiedades brinda la oportunidad de ofrecer descuentos o rebajas de los precios, principalmente porque tienen una reputación de ser lugares que se están reinventando”, explica Armendáriz.
Otros barrios en los que los precios bajaron son Monteserrín (Centro Norte), Conocoto (Valle de Los Chillos) y Quito Tenis (Centro Norte).
Para acceder al gráfico ingrese al siguiente link: –> Evolución precios Quito 2019-2020.
Variación General en Guayaquil
Con base en los reportes y análisis mensuales de Properati, la variación referencial de precios de viviendas en venta -a nivel general- en la ciudad entre Q2-2019 y Q2-2020 es de 2%. La tendencia al alza que se evidencia en el nivel de precios es un reflejo de la curva que se registró durante el primer semestre de 2019 y 2020. La capital del Guayas viene presentando un incremento en los precios desde el inicio del año en curso.
“La variación de precios en la oferta muestra niveles que corresponden a la tendencia anual y mensual del mercado. Los sectores analizados cuentan con proyectos inmobiliarios que se perciben como una inversión segura, a pesar de la paralización obligatoria durante algunos meses por la cuarentena, comenta Mariela Armendáriz, gerente comercial de Properati en Ecuador. “En abril, los indicadores de visitas y anuncios disminuyeron, pero a partir de mayo, las cifras crecieron hasta llegar a puntos similares alcanzados en meses previos a la cuarentena”, agrega.
Por zonas
Properati analizó la oferta en algunos lugares de Guayaquil, identificando diferentes realidades del mercado al hacer comparaciones entre trimestres.
En el norte de Guayaquil, el valor del m2 en 2019 fue de USD $969,33, si se compara con los USD $1.155 en el segundo trimestre de 2020, se evidencia un crecimiento del 19.15% respecto al mismo periodo de 2019.
Esta variación corresponde a que el Norte de Guayaquil tiene barrios y sectores con alta plusvalía. “Los nuevos proyectos inmobiliarios, así como la venta de inmuebles usados muestran un precio mayor debido a la revalorización del costo del suelo en varios sectores. En Vía a Daule se ha incrementado la demanda de viviendas, convirtiéndose en una zona muy atractiva para constructores. Además, el norte de la ciudad, que incluye barrios tradicionales y modernos, se considera muy atractivo por su ubicación como Los Ceibos, Urdesa o Kennedy”, menciona Armendáriz.
Sin embargo, Samborondón, comprendido entre el km 0 y km 10.5 (La Puntilla), se mantiene como la zona de mayor plusvalía del país, registrando una variación positiva de 10.87% y un valor por m2 de USD $1.668,67 al cierre del segundo trimestre de este año.
Vía a la Costa también se muestra como una zona de crecimiento con un alto potencial en el lado oeste de la urbe, con una variación de 6.97%. “Este sector cuenta con proyectos nuevos de distintas características; algunos ofrecen departamentos, casas o una mezcla de ambos, adaptándose a las necesidades de quienes buscan comprar. Además, la distancia y la ubicación a lo largo de la carretera que conecta a Guayaquil con ciudades costeras, es un factor determinante al momento de considerar un nuevo hogar”, asegura Armendáriz.
El centro de Guayaquil, que concentra barrios como el moderno Puerto Santa Ana o los puntos tradicionales alrededor del Parque Centenario y la Av. 9 de Octubre, mantiene una estabilidad entre los dos periodos analizados, reflejando un leve crecimiento de 1.63% en el valor de los precios.
Por otro lado, el Sur de Guayaquil presenta una variación negativa de -2,57% en este análisis, reflejando la diversidad de la oferta de inmuebles usados. En esta zona porteña, barrios de clase media y baja se entremezclan creando una oferta diversa en tipo de propiedades (casas renteras, casas pequeñas, o por habitaciones) y distintos niveles de plusvalía.
Para acceder al gráfico ingrese al siguiente link: –> Evolución precios Guayaquil 2019-2020
Metodología
- Se analizaron las propiedades disponibles de cada trimestre.
- Se calculó la variación entre cada trimestre, tomando como base el Q2-2019.
- La variación general de ambas ciudades se obtuvo calculando el promedio de los precios referenciales de los tres meses dentro de los respectivos períodos analizados. Se utilizaron los reportes mensuales publicados de Properati.
- El resultado final muestra únicamente zonas representativas de la ciudad y que tienen una muestra significativa de propiedades.
